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新世(shi)界进展(00017.HK)：有风须得驶尽帆，行业(ye)拐点时候，静待佳音(yin),公司,香港地区(qu),物业(ye)
此前9月26日，新世(shi)界进展公布了2024财政年(nian)度业(ye)绩，与此同(tong)时，公司管(guan)理(li)层也迎来了相干调解，并引发(fa)市场较大存眷。
没有过，跟着业(ye)绩落地和管(guan)理(li)层的调解灰尘落定，公司也马一直蹄(ti)对外宣布了新的业(ye)务进展。9月28日，宁波THE PARK by K11 Select迎来盛大启(qi)幕。据悉，试业(ye)务当(dang)日人潮如织，客流(liu)突破15了万人次。眼下正(zheng)值国庆黄金周的到来，这(zhe)一十足的消耗热力可以(yi)说极大地提振了市场决心，也充足展现了新世(shi)界在操盘商业(ye)项目上的强大实力。
纵观此前公司的财报，没有难看出，在面对一系列没有益(yi)因素(su)影响下，公司业(ye)绩端承受(shou)到了一定的压力，但与此同(tong)时，新世(shi)界进展整体(ti)业(ye)务基本盘仍然保持相对妥当(dang)。往常跟着接连的利(li)好政策的出台，叠加公司持续推动降杠杆、稳谋划(hua)，新世(shi)界进展或也迎来了拐点时候。
而此次宁波THE PARK by K11 Select的停业(ye)，更可视作(zuo)这(zhe)一拐点的标(biao)志性事件，其为公司的将来进展吹响了前进的军号。
1、业(ye)务基本盘夯(hang)实，短期承压没有改长期成长潜能
来看整体(ti)业(ye)绩数据，已往一个(ge)财政年(nian)度，新世(shi)界进展来自持续经业(ye)务务的收(shou)入为357.82亿港元；毛利(li)为128.49亿港元；来自持续经业(ye)务务的核心谋划(hua)溢利(li)为68.98亿港元；股东应占吃亏为118.07亿港元。
分区(qu)域(yu)来看，香港地区(qu)物业(ye)进展收(shou)入为24.1亿港元，分部(bu)业(ye)绩5.0亿港元。香港投资物业(ye)收(shou)入为33.56亿港元，分部(bu)业(ye)绩25.36亿港元。
内地区(qu)域(yu)物业(ye)进展收(shou)入为137.13亿港元，分部(bu)业(ye)绩52.58亿港元。内地物业(ye)投资收(shou)入为18.41亿港元，分部(bu)业(ye)绩为9.55亿港元。
没有难发(fa)现，受(shou)经济弱复(fu)苏及房地产市场深度调解等(deng)影响，公司在物业(ye)进展业(ye)务上遭遇着显着的压力，业(ye)绩表现并没有算太理(li)想。
但与此同(tong)时，也能够看到，公司结构(gou)的多(duo)数是核心地段的核心资产，这(zhe)也让(rang)其展现了较为抗压的一面。
从内地物业(ye)进展情况来看，已往一年(nian)尽管(guan)楼市没有景气，但公司仍然完成了多(duo)个(ge)项目标(biao)热销。
个(ge)中，财报提到，位于广州荔湾白鹅(e)潭商圈的新世(shi)界·天(tian)馥，在2024年(nian)3月首开热销近200套(tao)后(hou)，乐成延续红盘热销态势，来访(fang)、成交均稳居广州白鹅(e)潭片区(qu)前线。与此同(tong)时，位于长隆-万博(bo)板块的新世(shi)界耀胜尊府，2023年(nian)收(shou)盘至今，均稳居广州在售700-800万元群众币盘中销量套(tao)数榜前线。
究其原因来看，这(zhe)一成绩的取得离没有开如下几(ji)个(ge)方面的因素(su)：
一方面，公司项目结构(gou)公道，聚焦(jiao)的是核心地带的核心资产，因此有着较强的抵御风险能力。特别是围绕大湾区(qu)和长三角地区(qu)这(zhe)些高增长潜力区(qu)域(yu)的结构(gou)，区(qu)域(yu)的经济活(huo)气和人口(kou)流(liu)入为外地房地产市场提供了坚固的基础。
而长远来看，优良的土储结构(gou)，也为公司长期的进展奠定了基础。财报显示，截止2024年(nian)6月30日，新世(shi)界进展在香港持有应占总(zong)楼面面积约774万平方尺的土地储备可作(zuo)立即(ji)进展，个(ge)中物业(ye)进展应占总(zong)楼面面积约395万平方尺。与此同(tong)时，其于新界持有合共约1584万平方尺待变动用处之应占农地土空中积，个(ge)中约90%位于“北(bei)部(bu)都会区(qu)”范围，将持续沾恩于香港政府的进展规划(hua)。
（香港土地储备，泉(quan)源：公司通告）
同(tong)时，内地区(qu)域(yu)来看，新世(shi)界进展持有没有包(bao)括(kuo)车库的土地储备总(zong)楼面面积约372.1万平方米可作(zuo)立即(ji)进展，个(ge)中约198.8万平方米为住(zhu)宅用处，核心物业(ye)进展项目首要分布于广州、深圳(chou)、佛山、宁波、杭州、北(bei)京等(deng)城市，没有包(bao)括(kuo)车库的土地储备总(zong)楼面面积约312.3万平方米，约58%位于大湾区(qu)及长三角地区(qu)，住(zhu)宅约为145.9万平方米。
（中国内地土地储备，泉(quan)源：公司通告）
另外一方面，新世(shi)界进展依(yi)附其长期以(yi)来在市场上积存的良好声誉，和对高质量住(zhu)宅项目标(biao)精准定位，乐成满足了市场的需求。
连系行业(ye)进展趋势来看，没有能否认，中国房地产市场的供需格局已发(fa)生了深刻变化。截至2023年(nian)，中国的人均住(zhu)房面积已超过了40平方米，累计建(jian)成的住(zhu)房面积达到了500亿平方米，这(zhe)标(biao)志着中国房地产行业(ye)已从满足基本居住(zhu)需求转变为追求更高质量的居住(zhu)体(ti)验。新世(shi)界进展正(zheng)是顺应了这(zhe)一市场趋势，专注于提供更优良的住(zhu)宅产物，以(yi)满足人们对于更好居住(zhu)条件的追求，这(zhe)也是支撑其项目能够获得市场承认的关键所在。
再次，跟着本年(nian)来一系列政策的出台，如限(xian)购政策的放松、首付比例的下调等(deng)，新世(shi)界进展也主动抓住(zhu)了政策红利(li)带来的窗口(kou)期，抓销售、促回款，为完成年(nian)度目标(biao)提供了有力支持。
从销售层面来看，也考证了公司取得的良好成绩。
已往一个(ge)财年(nian)，公司内地整体(ti)物业(ye)合同(tong)销售额(e)达124.8亿元群众币，合同(tong)销售面积约31.3万平方米，整体(ti)合同(tong)销售的均匀(yun)住(zhu)宅代价超过4.4万群众币每平方米。
此外，以(yi)大湾区(qu)为首的南部(bu)地区(qu)及长三角地区(qu)为首的东部(bu)地区(qu)贡献最大，超过85%。
（泉(quan)源：公司财报）
值得一提的是，截止2024年(nian)6月30日，公司中国内地未(wei)入账(zhang)之物业(ye)合同(tong)销售总(zong)收(shou)入约为163亿元群众币，将于2025及2026财政年(nian)度入账(zhang)。这(zhe)也为厥后(hou)续兑现业(ye)绩增长提供了肯定性的预期。
在财务方面，新世(shi)界进展采取了妥当(dang)的财务管(guan)理(li)策略，通已往杠杆和降低负债来优化财务状况。截至2024年(nian)6月30日，公司的资产负债率为49.33%，仍然处在可控水平。公司流(liu)动性充裕，抗风险能力良好。截止到2024年(nian)6月30日，新世(shi)界进展可动用资金合共约463亿港元，包(bao)括(kuo)现金及银行节余约280亿港元及可动用的银行贷款约183亿港元。
总(zong)体(ti)来看，新世(shi)界进展在面对市场挑(tiao)衅时，通过公道的项目结构(gou)、主动的市场策略和妥当(dang)的财务管(guan)理(li)，完成了业(ye)绩的稳定增长。当(dang)前，跟着政策情况的改善和市场需求的渐渐回暖，公司有望(wang)在将来继承保持妥当(dang)进展势头。
2、政策驱动行业(ye)拐点确认，市场复(fu)苏之际凸显“阿尔法”能动性
在当(dang)前的宏(hong)观经济和政策情况下，新世(shi)界进展正(zheng)站在一个(ge)新的进展起点上。
a、政策顺风阶(jie)段，供需两头支撑，释放贝(bei)塔机会
近期，最高层对房地产提出了新请求，“促进房地产市场止跌回稳”的表述初次出目前地方政治(zhi)局会议中。与此同(tong)时，一系列政策大礼包(bao)也在加码落地，从调解住(zhu)房限(xian)购政策，降低存量房贷利(li)率，推进城市房地产融资谐和机制、“加大‘白名单(dan)’项目贷款投放力度，支持盘活(huo)存量闲置土地等(deng)。
可以(yi)看到，政策围绕供需两头都在主动发(fa)力，为市场复(fu)苏提供了有益(yi)条件。
同(tong)时，从资本市场层面来看，市场向上的窗口(kou)也已周全打(da)开。近期，港、A房地产板块持续热络，个(ge)中，新世(shi)界进展在财报公布第二天(tian)，更是大涨22%。
短期来看，房地产板块的催化在于政策，而中期层面，则更在于楼市的量价企稳。相信跟着后(hou)续市场没有断(duan)考证基本面修复(fu)潜力，房企估值与业(ye)绩共振的行情也将值得等(deng)候。
（泉(quan)源：富途行情）
b、安定的基本盘，业(ye)绩弹(dan)性足，凸显阿尔法优势
回到公司层面，在行业(ye)顺风阶(jie)段，市场也将更存眷于有较大预期差，同(tong)时兼具安全性的房企。
就新世(shi)界进展自身的谋划(hua)情况来看，公司有着安定的谋划(hua)基本盘，将持续受(shou)害外部(bu)情况的向好，和自身谋划(hua)能动性，业(ye)绩弹(dan)性释放可期。
一方面，公司的高质量项目定位和公道的市场结构(gou)，使其能够在市场回暖时迅速抓住(zhu)机遇。
值得一提的是，从限(xian)购层面来看，截至目前，仅有北(bei)京、上海、广州、深圳(chou)、天(tian)津和海南仍在没有同(tong)程(cheng)度的实行限(xian)购政策。而伴随高层释放的主动信号后(hou)，没有排除(chu)后(hou)续上述城市将会根据自身情况，进一步对住(zhu)房限(xian)购政策进行优化调解。
在这(zhe)一背景下，可以(yi)看到，新世(shi)界进展在北(bei)上广深均有项目结构(gou)，跟着政策面释放的主动信号，也将有望(wang)为公司在销售端带来更悲(bei)观的预期。
另外一方面，尽管(guan)港资地产通常保持较低的杠杆率，但新世(shi)界进展的杠杆率则较高于传统香港房企，这(zhe)类相对较高的财务杠杆在市场低迷时期对公司的估值形(xing)成了压力。但是，跟着行业(ye)进入顺风期，这(zhe)一特点反而成为公司的优势，将其带来更大的增长潜力和弹(dan)性。
与此同(tong)时，公司物业(ye)投资业(ye)务基本盘持续巩固，商业(ye)模式没有断(duan)彰显优越性。
从财报没有难看到，新世(shi)界进展的物业(ye)投资业(ye)务基础正(zheng)没有断(duan)获得加强，其商业(ye)模式的竞争优势也日益(yi)显着。
对此，此次新上任的行政总(zong)裁马绍祥提到，K11作(zuo)为集团(tuan)旗(qi)下的资产和品牌，其商业(ye)模式和品牌价值在零售市场的波动中表现出了微弱的韧性。即(ji)使在已往五年(nian)零售业(ye)面临(lin)挑(tiao)衅的情况下，K11的利(li)润仍然完成了10%的复(fu)合年(nian)增长率。这(zhe)一成绩凸显了其商业(ye)模式的优越性和品牌的吸收(shou)力。
从已往一个(ge)财年(nian)来看，岂论是香港市场照样内地市场，公司在物业(ye)投资业(ye)务上均展现出没有俗的表现。
香港市场方面，K11 MUSEA销售额(e)及总(zong)客流(liu)量分别按(an)年(nian)上升17%及20%，整体(ti)出租率达97%。K11 Art Mall 销售额(e)及人流(liu)分别按(an)年(nian)上升16%及10%，整体(ti)出租率保持99%。
内地市场方面，上海K11整体(ti)出租率于岁终达94%。武汉光(guang)谷K11 Select全年(nian)销售总(zong)额(e)按(an)年(nian)增长近一成，全年(nian)客流(liu)量双(shuang)位数增长，出租率进一步增长至94%。天(tian)津K11 Select完成销售与客流(liu)分别大涨22%和41%。此外，广州云门(men) NEW PARK，截至2024年(nian)6月30日，项目整体(ti)出租率保持90%以(yi)上，自2018年(nian)正(zheng)式表态至今，项目日均客流(liu)更是接近10万大关。
除(chu)了物业(ye)投资外，公司在酒店业(ye)务方面，也持续兑现复(fu)苏动能。截至2024年(nian)6月30日，新世(shi)界进展在香港、中国内地及西北(bei)亚(ya)地区(qu)合共拥有17间(jian)酒店物业(ye)，提供约6560间(jian)客房。财报显示，已往一个(ge)财年(nian)，公司在香港、内地和西北(bei)亚(ya)的酒店的营运毛利(li)（扣除(chu)管(guan)理(li)人用度后(hou)）按(an)年(nian)分别增长60%、76%和25%。
可以(yi)看到，通过在核心区(qu)域(yu)持有运营高质量的物业(ye)，新世(shi)界进展完成了稳定的收(shou)入和良好的投资回报。往常跟着宏(hong)观经济的向好，市场需求的渐渐回暖和政策层面的支持，公司有望(wang)持续兑现业(ye)绩增长，并为其带来更加妥当(dang)的盈利(li)能力和市场竞争力。
最后(hou)，新世(shi)界进展的财务妥当(dang)性获得加强，受(shou)害融资情况改善，持续减(jian)缓财务压力。
尽管(guan)公司已往一段时候面临(lin)着一定的财务压力，但可以(yi)看到，管(guan)理(li)层已采取了一系列措施来优化财务状况，包(bao)括(kuo)出售非核心资产、降低负债、延长债务均匀(yun)年(nian)限(xian)等(deng)方式有效(xiao)改善了财务状况。特别是近期的再融资活(huo)动，没有仅减(jian)缓了公司的财务压力，还为将来的稳定运营提供了保证。
对此，瑞银的阐(chan)明也指出，与2023年(nian)12月相比，新世(shi)界近期的再融资压力已有所改善，现时资本资源足以(yi)对付短期债务。
与此同(tong)时，近期花旗(qi)提到，新世(shi)界进展致力再融资，出售非核心资产及透过与国企互助把农地折现。该行估算美(mei)联储每减(jian)息1厘，按(an)公司六成负债为浮动利(li)息及均匀(yun)利(li)息成本5%计算，公司将可俭省9亿元利(li)息成本。
可见，跟着宏(hong)观经济情况的改善和市场需求的渐渐回暖，新世(shi)界进展的财务状况有望(wang)进一步获得加强，为公司的长期进展奠定坚固的基础。
3、结语
正(zheng)如开头提到此次业(ye)绩宣布之际一个(ge)重要的市场存眷点在于公司的“换帅”动作(zuo)。同(tong)时，新世(shi)界进展也向前任行政总(zong)裁郑(zheng)志刚出售了K11品牌业(ye)务。
从换帅动作(zuo)来看，市场普遍等(deng)候新管(guan)理(li)层能够带领(ling)公司完成更好的业(ye)绩与进展。
同(tong)时注重到，在内地市场方面，新世(shi)界中国地产有限(xian)公司行政总(zong)裁黄少媚密斯仍然将继承担任现时职务，周全负责集团(tuan)在中国内地的业(ye)务并间(jian)接向新世(shi)界集团(tuan)主席郑(zheng)家纯博(bo)士汇报。可见，新世(shi)界“换帅”，并没有影响内地地家当(dang)务的进展。
实际上，思量到郑(zheng)志刚作(zuo)为K11品牌的创始(shi)人，通过此次出售，其将能够利(li)用K11的品牌力量，采用轻资产模式进一步扩大业(ye)务，探(tan)索更多(duo)的商业(ye)潜力。而对于新世(shi)界进展而言，此次出售是一次战略性的资本运作(zuo)，它为公司带来了立即(ji)的资金流(liu)入，同(tong)时保存了K11品牌的相干权益(yi)和资产的贬值潜力。此外，通过聚焦(jiao)主业(ye)，也将有助于提高公司的运营效(xiao)率和资产回报率，使其能够更疾速地响应市场变化，抓住(zhu)新的增长机会。
总(zong)的来看，往常，跟着行业(ye)迎来新的进展契机，公司管(guan)理(li)层调解到位，有理(li)由(you)相信新世(shi)界进展将持续顺风而行，带给市场更多(duo)的等(deng)候。