REITs红了丨红土(tu)深圳(chou)安居REIT：鱼和(he)熊掌兼得(de)的收益机(ji)会,项目,租金,资产
编者按：公募REITs试点继承扩容，随着消费基础设施REITs正式落地，房地产行业(ye)迎来(lai)了前所未(wei)有的时机(ji)。
这场变更，与(yu)经济复苏、行业(ye)调解的大环境完美匹配，将成为相(xiang)关企业(ye)完成转型(xing)的重要契机(ji)。或(huo)许，这也是房地产行业(ye)走向转型(xing)进(jin)级、高质(zhi)量发(fa)展的一条符合新路径。
随着公募REITs试点逐渐(jian)走向更大寰(huan)宇，观点新媒体策划和(he)推出系列深度(du)报道——“REITs红了”，挑选一批正在或(huo)马上在REITs领域大展拳脚的标(biao)的，经过采访(fang)、研究和(he)分析(xi)，探寻REITs背后的资产故事与(yu)企业(ye)逻辑。
观点网 经过一年时候的市场考证表现，保(bao)租房REITs的推出落地，不仅(jin)买通了公共属(shu)性的保(bao)租房资产“投融管退”管理闭环，其稳定的派息率(lu)及(ji)超出预期的“可分配金额完成率(lu)”，更是实现保(bao)障、保(bao)租与(yu)收益的兼顾(gu)，鱼与(yu)熊掌亦可兼得(de)。
去年8月，红土(tu)深圳(chou)安居REIT完成上市，成为发(fa)行保(bao)障性租赁住房公募REITs的典型(xing)案例。回顾(gu)该基金上市一年多的表现，整体运营(ying)妥当(dang)的同时，还做到了抢先于其他保(bao)租房基金的EBITDA利润率(lu)。
从天(tian)下首单人才租赁类REITs，到天(tian)下首批保(bao)租房REITs，深圳(chou)人才安居团体起底(di)深圳(chou)这片红土(tu)地上，为探索政策性住房资产退出做了不少有效的尝试。
随着扩募资产后续完成“装包”，红土(tu)深圳(chou)安居REIT的营(ying)收及(ji)可分配金额质(zhi)量将得(de)到进(jin)一步改善(shan)。
从追捧到回归理性
2022年8月31日，天(tian)下首批三(san)只保(bao)租房公募REITs试点项目正式上市。红土(tu)深圳(chou)安居REIT作为其中之一，其认购热度(du)在彼时创下了多宗纪录。
观点新媒体了解到，该基金曾创下网下询价(jia)倍数天(tian)下最(zui)高（133.03倍）、公众认购倍数天(tian)下最(zui)高（254倍）、净现金流分派率(lu)天(tian)下最(zui)低（3.95%）三(san)项行业(ye)新纪录。此外，还在上市首日录得(de)的近三(san)成的涨(zhang)幅，至29.99%。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算
回看红土(tu)深圳(chou)安居REIT一年的表现，从股价(jia)走势上看，自上市初期价(jia)格快速拉升至3元每份，最(zui)高达到3.60元。
随后，保(bao)租房REITs团体走出“爆款”光环，进(jin)入下跌周(zhou)期中。上述基金固然在2月录得(de)修复，但后续估值(zhi)不断消化(hua)，震荡(dang)持续调解。到本年6月9日时，基金的最(zui)低价(jia)格来(lai)到了2.38元每份，首次跌破首发(fa)价(jia)。
观点新媒体的窥(kui)察注解，目前上市的四只保(bao)租房REITs股价(jia)走势相(xiang)似，都呈现出持续的阴(yin)跌趋势，并(bing)逐渐(jian)接近其发(fa)行价(jia)。这与(yu)它们在上市初期备受市场追捧的景(jing)象形成了鲜明(ming)的对比。
红土(tu)深圳(chou)安居REIT作为其中之一，其持有包括安居百泉阁项目、安居锦园项目、保(bao)利香(xiang)槟苑项目和(he)凤凰公馆项目在内的底(di)层(ceng)资产。这些项目位(wei)于深圳(chou)市福田区、罗湖区、大鹏新区以及(ji)坪山区，共计供应(ying)1830套保(bao)障性租赁住房。
只管拥有这些具有稳定现金流的底(di)层(ceng)资产，但红土(tu)深圳(chou)安居REIT也面临着市场整体下滑的压力。投资者对保(bao)租房REITs的兴(xing)趣好像在“高台跳水”后逐渐(jian)消退，股价(jia)连续下降的趋势也反映了市场对付该领域的担忧。
根据2023年三(san)季度(du)报告数据表现，红土(tu)深圳(chou)安居REIT在前三(san)个季度(du)实现了1349万(wan)元的业(ye)务支出，其中保(bao)租房租金支出为1283万(wan)元，配套商业(ye)租金支出为41.76万(wan)元，配套停车(che)场租金支出为23.86万(wan)元。
从数据中能够看出，租赁住房租金支出是该基金的焦(jiao)点支出来(lai)源，支出范(fan)围(wei)受到房源范(fan)围(wei)、租金水平和(he)出租率(lu)的配合影响(xiang)。
窥(kui)察新媒体发(fa)现，相(xiang)比其他保(bao)租房REITs而言，红土(tu)深圳(chou)安居REIT在本年前三(san)个季度(du)的支出相(xiang)对较低。这是由保(bao)障性住房的特(te)征决(jue)定的，其定价(jia)标(biao)准通常按照当(dang)局要求进(jin)行，并(bing)且深圳(chou)市对付保(bao)障性住房的租金定价(jia)大致为同地段市场商品(pin)住房租金的60%左右。
财报数据表现，该基金的底(di)层(ceng)资产的四个公寓项目均匀(yun)租金单价(jia)分别为59.74元每平方米·月、44.38元每平方米·月、14.52元每平方米·月、17.23元每平方米·月，不仅(jin)达到了深圳(chou)政策要求的60%左右的水平，甚至项目均匀(yun)单价(jia)仅(jin)有市场价(jia)格的50%左右。
此外，一方面，与(yu)北上广租金定价(jia)“低于市场价(jia)90%”的水平相(xiang)比，深圳(chou)60%左右的比例确(que)定项目标(biao)租金水平系众城市的低位(wei)；另外一方面，项目低于市道市情近半成的租金水平，配合造就了红土(tu)深圳(chou)安居REIT支出最(zui)低的情况(kuang)。
相(xiang)关评估人士向观点新媒体透露，深圳(chou)人才安居为了广东首宗保(bao)租房REIT能够或(huo)许成功收回，彼时筛选出的资产均为焦(jiao)点地段的热点项目，不仅(jin)不用担心(xin)出租率(lu)的问题，部分项目还必要排租，甚至抢租的情况(kuang)。
“因此，红土(tu)深圳(chou)安居REIT的底(di)层(ceng)资产冲破了REITs资产关于‘运营(ying)时候满3年’这个要求。”该人士续指。
观点新媒体查阅到，从出租率(lu)看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保(bao)利香(xiang)槟苑项目和(he)凤凰公馆项目均已达到较高的出租率(lu)，截至2023 年 9 月末，其保(bao)障性租赁住房的出租率(lu)分别为 98.16%、98.25%、99.60%和(he) 98.69%。
连结较高的出租率(lu)的同时，租金支付能力较市场化(hua)项目更强，人才公寓的属(shu)性使得(de)入住群体素养和(he)支出水平较高，欠(qian)租等违约事项的风险较低。报告期内，4宗项目租金收缴率(lu)均在99%以上，其中保(bao)利香(xiang)槟苑项目和(he)凤凰公馆项目更是达到100%。
从项目营(ying)运时候上看，在基金发(fa)行之时，4宗资产均匀(yun)运营(ying)时候15个月，最(zui)短的仅(jin)为7个月，最(zui)长的则(ze)是23个月，项目间的运营(ying)时候跨度(du)较大。
对付红土(tu)深圳(chou)安居REIT底(di)层(ceng)资产冲破REITs申报要求，感恩梁行估价(jia)部董事、华南区资产证券化(hua)业(ye)务负(fu)责人屈汉解释道，对付具备成熟稳定的运营(ying)模(mo)式、运营(ying)支出有较好增长潜力、总体出租率(lu)较高、租金收缴情况(kuang)良好等条件的资产，可天(tian)真确(que)定运营(ying)年限要求。
她以安居百泉阁项目为例，该项目位(wei)于深圳(chou)住宅焦(jiao)点香(xiang)蜜湖片区，主要配租给华为光荣员工及(ji)教师群体。项目出租率(lu)约为98%，租金性价(jia)比高，客群稳定。由于保(bao)障性住房基本为配租，运营(ying)支出较少且稳定，因此项目运营(ying)稳定且有较好的增长潜力。
而作为深圳(chou)保(bao)障性住房筹集建设主力军，深圳(chou)人才安居团体持有大量的与(yu)首次发(fa)行一致的资产，这部分资产将来(lai)均有可能经过扩募购入，实现资产的退出。
红土(tu)深圳(chou)安居REIT于发(fa)行公告中，明(ming)确(que)了将来(lai)深圳(chou)市人才安居团体或(huo)将以绝(jue)对控股方式持有的可扩募资产包括但不限于位(wei)于深圳(chou)市的4个在建的保(bao)障性租赁住房项目，这部分项目标(biao)投资范(fan)围(wei)已是首发(fa)资产估值(zhi)的4.6倍。
解密扩募资产
去年末，证监会副(fu)主席李(li)超讲话说起进(jin)一步扩大REITs试点范(fan)围(wei)，加速打(da)造REITs市场的保(bao)障性租赁住房板块，研究推动试点范(fan)围(wei)扩展到市场化(hua)的长租房及(ji)商业(ye)不动产等领域。
10月26日，首批4单消费基础设施REITs迎来(lai)实质(zhi)进(jin)展，陆续获得(de)生意业(ye)务所受理。反观REITs在市场化(hua)的长租房方面落地，仍然杳无音信。
这其中，最(zui)重要的原因就是发(fa)改委“958号文”中对REITs底(di)层(ceng)资产的要求。能否实现稳定红利，是长租公寓项目经过REITs退出的最(zui)大“拦路虎”。
红利问题不仅(jin)仅(jin)是市场长租产品(pin)进(jin)入REITs市场的巨大阻力，而像保(bao)租房、公租房这类作为公共属(shu)性的资产，能够或(huo)许切合REITs上市基本条件，特(te)别是租金要求的更是少之又少。
只管REITs发(fa)行对资产有严格要求，但作为深圳(chou)保(bao)障性住房的主要建设运营(ying)单元，深圳(chou)人才安居拥有大量位(wei)于焦(jiao)点板块和(he)焦(jiao)点区域的保(bao)租房存量。因此，红土(tu)深圳(chou)安居REIT在招股书中便已披露了扩募贮备资产的计划。如今看来(lai)，这部分扩募资产范(fan)围(wei)更大、租金均价(jia)更高，将有效改善(shan)基金的支出。
据观点新媒体了解，扩募资产位(wei)于深圳(chou)南山、灼烁和(he)盐田三(san)区，投资范(fan)围(wei)达53.6亿元，是底(di)层(ceng)资产估值(zhi)的4.6倍，远超要求的“范(fan)围(wei)大于发(fa)行资产2倍”。这些资产仍属(shu)于保(bao)障性租赁住房行业(ye)，范(fan)围(wei)从3.35万(wan)平方米到30.88万(wan)平方米不等，相(xiang)差近10倍。
估计这些资产将在2023年陆续入市，不过由于疫(yi)情对工程项目标(biao)影响(xiang)，部分项目标(biao)实际(ji)进(jin)度(du)可能会滞后。
从资产所属(shu)行业(ye)上，与(yu)首批资产连结一致，同样为保(bao)障性租赁住房。扩募资产范(fan)围(wei)最(zui)小仅(jin)为3.35万(wan)平方米，最(zui)大的则(ze)是来(lai)到了30.88万(wan)平方米，相(xiang)差近10倍；资产入市的估计节点会合在2023年，但受到疫(yi)情对工程项目标(biao)影响(xiang)，部分项目标(biao)实际(ji)进(jin)度(du)滞后于估计节点。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算
4宗拟扩募资产中，位(wei)于盐田区的安居海(hai)鸿居项目以及(ji)灼烁区的薯田埔花园实际(ji)工程节点晚于招股书中的估计节点，整体进(jin)度(du)推迟6个月以上；而南山区项目则(ze)是按照估计节点进(jin)行。
据悉，目前除薯田埔花园项目尚(shang)未(wei)启动配租外，剩余的3宗项目均启动首批配租。安居海(hai)鸿居项目已开启第二期配租，且第一批租户入伙(huo)已于本年8月完成。
观点新媒体统计表现，扩募资产在租金单价(jia)均值(zhi)44.76/平方米·月，均匀(yun)租金较首期上涨(zhang)10.8元/平方米·月；可配租房源范(fan)围(wei)上更是翻了2.84倍，达5214间。
4个拟扩募项目中，凌驾55元每平方米·月租金均价(jia)的项目就有两个，均位(wei)于南山区的焦(jiao)点地段。加上该区域的房源总量凌驾其他区域，因此疾速进(jin)步了这批资产的租金水平。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算、基金公告
有接近保(bao)租房REITs发(fa)行人士向观点新媒体指出，去年为了REITs能够或(huo)许成功发(fa)行，各基金原始权益人挑选的底(di)层(ceng)资产都是红利最(zui)稳定、出租率(lu)浮动较小、租金水平较高的资产。对付扩募资产的挑选也是一样，同样是“最(zui)良好”的一批。
“外观上扩募资产的单价(jia)水平有了明(ming)显提升，但实际(ji)情况(kuang)是这部分资产属(shu)于人才安居团体很(hen)优质(zhi)的资产。从企业(ye)的谋划面上看，该司租赁业(ye)务业(ye)务毛利率(lu)持续多年均为负(fu)值(zhi)，红利水平一直较弱。”该人士续指。
近三(san)年及(ji)一期，深圳(chou)人才安居租赁业(ye)务支出从9.14亿增长至38.48亿，实现了超4倍的快速增长。但从红利情况(kuang)来(lai)看，租赁业(ye)务业(ye)务毛利率(lu)持续多年为负(fu)值(zhi)，固然在2021 年吃亏幅度(du)有所收窄，但2022年继承连结扩大态(tai)势。
上半年数据表现，该司租赁支出毛利率(lu)仍处(chu)在下探周(zhou)期。1-6月，实现租赁支出6.42亿元，毛利率(lu)同比下滑9.49个百分点，支出整体毛利率(lu)也较去年同期下滑1.69%。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算、基金公告
观点新媒体了解到，深圳(chou)人才安居团体目前在租房源获取渠道以范(fan)围(wei)化(hua)租赁和(he)购买为主，其中范(fan)围(wei)化(hua)租赁模(mo)式下可获得(de)一定的当(dang)局补贴，但由于人才安居房租赁业(ye)务的政策性和(he)功能性，红利空间仍受较大制约。
值(zhi)得(de)一提的是，支出端的翻倍增长的背后，是来(lai)自该司开发(fa)范(fan)围(wei)的持续增长，特(te)别是在保(bao)障房的建设上。截至本年7月末，深圳(chou)人才团体累计完工94个项目（已竣工24个），总建筑面积1433.3万(wan)平方米，涉及(ji)房源11.6万(wan)套；累计筹建保(bao)障性住房23.3万(wan)套，供应(ying)8.4万(wan)套，约占全市1/3。
不仅(jin)是已披露的4宗扩募资产，本年累计筹建的超20万(wan)套保(bao)租房，已供应(ying)的8.4万(wan)套房源都有可能成为红土(tu)深圳(chou)安居REIT将来(lai)潜伏的扩募对象。
保(bao)租REITs擂台
整体来(lai)看，目前首批保(bao)障性租赁住房REITs已上市一周(zhou)年，得(de)益于底(di)层(ceng)资产均位(wei)于人口净流入量大，人口活力兴(xing)旺的强一二线城市，常态(tai)化(hua)运营(ying)表现稳定，出租率(lu)平稳。
这其中，红土(tu)深圳(chou)安居REIT不仅(jin)连结了整体出租率(lu)的高位(wei)，其EBITDA利润率(lu)更是远超剩余三(san)支基金。
先从资源市场的表现上看，保(bao)租房REITs整体历经上市首日低落幅后，便进(jin)入缓慢回落阶段。四单REIT均曾跌破发(fa)行价(jia)，与(yu)发(fa)行价(jia)格相(xiang)比，除有巢外当(dang)前价(jia)格仍有少量涨(zhang)幅。
截至11月16日，保(bao)租房REITs均匀(yun)涨(zhang)幅5.75%，其中红土(tu)深圳(chou)安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保(bao)障房REIT、华夏基金华润有巢REIT分别上涨(zhang)1.21%、1.92%、5.18%、-1.24%。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算
中银证券研究报告指出，截至目前，保(bao)租房REITs的最(zui)大回撤率(lu)为21.5%，均发(fa)生在去年末。与(yu)其他板块基础设施REITs相(xiang)比，最(zui)大回撤率(lu)相(xiang)对较低，仅(jin)高于交通基础设施类。
底(di)层(ceng)资产表现上，本年前三(san)季度(du)保(bao)租房REITs资产均连结着较高水平的出租率(lu)。其中，华润有巢出租率(lu)波动较大，厦门安居REIT则(ze)是最(zui)为良好。
报告期内，红土(tu)深圳(chou)安居、中金厦门安居、华夏北京保(bao)障房、华夏华润有巢整体出租率(lu)分别为99.22%、99.55%、97.00%、92.88%。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算
据悉，公租房的特(te)殊性在于，租赁事情是由所在行政区域的住房保(bao)障部门统一组织展开配租及(ji)趸租，并(bing)按照公示(shi)后的配租名单进(jin)行选房和(he)签约。这种方式导致出租率(lu)会随着配租时候的不同而阶段性变化(hua)。
华润有巢REIT是三(san)支保(bao)租房REITs中，采用了完全市场化(hua)的运作方式运作的，其底(di)层(ceng)资产固然在招商配租的事情上相(xiang)对天(tian)真，但出租率(lu)受租客的换租行为影响(xiang)大，市场供应(ying)变化(hua)与(yu)租客波动均加重了资产运营(ying)的不稳定性，最(zui)直接表现就是出租率(lu)的波动。
据观点新媒体窥(kui)察，本年1-9月，华润有巢REIT在营(ying)收端和(he)可供分配金额上，均抢先于其他的保(bao)租房REIT；而红土(tu)深圳(chou)安居REIT在这两项数据中，录得(de)同类基金最(zui)低的表现。
可供分配金额中。前三(san)季度(du)从高到低的排序是华夏有巢REIT的0.46亿元、中金厦门安居REIT的0.44亿元、华夏京保(bao)REIT的0.42亿元、红土(tu)深圳(chou)安居REIT的0.4亿元。
从支出结构上看，四支保(bao)租房基金均以租赁支出为主的大背景(jing)下，项目所处(chu)地段和(he)当(dang)地政策直接决(jue)定了 “收获”情况(kuang)。因此，房源范(fan)围(wei)较小以及(ji)对租金水平有着更低于市场价(jia)格政策的深圳(chou)，是导致红土(tu)深圳(chou)安居REIT支出较低的主要原因。
数据来(lai)源：观点指数清(qing)算
相(xiang)较于支出端的“高光”，华润有巢REIT在EBITDA的表现上，则(ze)是处(chu)于4支基金“垫底(di)”的状态(tai)。而EBITDA指数，一直是衡(heng)量企业(ye)谋划效率(lu)和(he)红利水平的重要参考，数据持续增长意味着红利的提升，反之则(ze)是红利能力的下滑。
本年第三(san)季度(du)4单保(bao)租房REITs由高到低顺次为红土(tu)深圳(chou)安居REIT的95.69%、中金厦门安居REIT的86.98%、华夏京保(bao)REIT的80.56%以及(ji)华夏华润有巢REIT的69.20%。
按时候对比来(lai)看，本年第2季度(du)四支基金的EBITDA数值(zhi)，均较一季度(du)有所下滑。其中，红土(tu)深圳(chou)安居REIT在第三(san)季度(du)进(jin)一步下滑至95.69%；而第3季度(du)中金厦门安居REIT的EBITDA则(ze)是比第2季度(du)略微(wei)上升，至86.98%。
本年的三(san)个季度(du)，华夏有巢REIT的EBITDA则(ze)是录得(de)持续下滑的态(tai)势，Q1、Q2分别是70.87%、70.56%，第3季度(du)进(jin)一步下滑，至69.2%。相(xiang)比其他三(san)只均超80%的利润率(lu)，处(chu)于垫底(di)状态(tai)。
屈汉对观点新媒体透露道，华润有巢REIT为首个市场化(hua)运营(ying)的长租公寓公募项目。由于是市场化(hua)的运营(ying)，项目标(biao)推行用度(du)、运营(ying)用度(du)、客户维护用度(du)均高于政策性租赁用房。
“此外，市场化(hua)长租公寓既享受不到优惠税收政策的减免，相(xiang)较于保(bao)障性住房拥有更完善(shan)的产品(pin)硬件，也进(jin)一步导致资赋(fu)性支出等维护用度(du)较高，从而拉低了EBITDA利润率(lu)。”
总的来(lai)看，前三(san)季度(du)的EBITDA利润率(lu)表现上，深圳(chou)人才安居表现最(zui)为稳定，报告期内的均位(wei)数为96.38%，高于其他同类基金水平。
这背后的原因，一方面来(lai)自该基金的底(di)层(ceng)资产系近年交付的产品(pin)，相(xiang)关折旧费率(lu)较低；另外一方面，则(ze)是配租轨制的模(mo)式所带来(lai)的低运营(ying)管理费率(lu)的劣势，使得(de)基金实现不错(cuo)的EBITDA利润率(lu)水平。
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观点新媒体研究发(fa)现，四只保(bao)租房REITs在第三(san)季度(du)的派息比率(lu)均凌驾1.07%，均匀(yun)为1.14%。华润有巢REIT在一季度(du)和(he)二季度(du)连续两个季度(du)派息比率(lu)凌驾1.3%，而在第三(san)季度(du)略有回落，为1.19%。
保(bao)租房基金本年累计均匀(yun)派息率(lu)约为3.43%，与(yu)其他不动产公募REITs持平。根据目前的派息走势来(lai)看，这四只REITs在本财年有望实现大于4%的派息率(lu)目标(biao)。
展望保(bao)租房REITs将来(lai)的发(fa)展，感恩梁行估价(jia)部董事屈汉坦言，固然公募确(que)实为保(bao)障性住房供应(ying)了有力的退出渠道，然则(ze)现阶段仍面临一些操作中的实际(ji)问题，其中最(zui)为凸起的问题是地价(jia)本钱分摊(tan)。
据其介绍，现阶段除上海(hai)推出R4类租赁住房用地，其他城市的保(bao)障性住房多为商品(pin)房出让用地中的配建部分。此类用地在地价(jia)分摊(tan)中未(wei)零丁计价(jia)，一般(ban)企业(ye)均以与(yu)商品(pin)房地价(jia)同标(biao)准入账，导致该类项目账面值(zhi)较高。
而在项目以收益法测算的公道价(jia)值(zhi)，一般(ban)较以市园地价(jia)入账之本钱价(jia)低，造成出表融资即涌现账面吃亏的情况(kuang)，此因素为大部分保(bao)障性住房在现阶段发(fa)行公募的主要障碍。
屈汉续指道，“别的，公募要求保(bao)租房的首发(fa)资产范(fan)围(wei)为8亿，扩募资产范(fan)围(wei)至少16亿，目前能达到此范(fan)围(wei)资产贮备的主体有限。”
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